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前5月售价降低而地价攀升 阳光城终被高周转反噬?
发布者:admin发布时间:2020-10-25 03:05:11

  新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

   近日,阳光城发布了公司今年前5个月的经营数据,前5个月对应累计销售均价为11404元/平米,同比大幅下降7.81%。与此同时,阳光城1-5月楼面价/销售均价为52.14%,高于2019年的40.47%。一降一升之间,阳光城原本就不理想的盈利能力或将面临更加严峻的考验,而其一直奉行的资金高杠杆、高周转模式既是规模迈入两千亿门槛的手法,但也更是压缩了自身的选择和调整空间的双刃剑,阳光城终被高周转反噬?。

  前5个月销售价格降,拿地成本升

  公告显示,1-5月阳光城累计实现签约金额631.23亿元,同比减少6.15%,前5个月对应累计销售均价为11404元/平米,同比大幅下降7.81%,也低于2019全年12317.4元/平米的均价。而公司2018年、2019年的销售均价已然连续两年下降,幅度分别为7.4%、4%。

  与此同时,阳光城在1-5月累新增土地建面591.25万平方米,累计总地价351.55亿元,拿地力度高达55.69%(拿地金额/销售金额),明显高于2019年的26.72%。且1-5月楼面价/销售均价为52.14%,也高于2019年的40.47%。

  事实上,阳光城的土地成本近几年持续提升,土储均价从2016年3252元/平米持续上涨至2019年的4356元/平米,而今年前五个月的拿地成本达到了5353元/平米,较2019年的土储成本高出了23%。在这一降一升之间,阳光城原本就不理想的盈利能力或将面临更加严峻的考验。

  土储捉襟见肘 低权益比大力拿地

  尽管今年来土地市场升温明显,而阳光城却不得不“凑热闹”。但是受到紧张的财务状况的限制,今年前5个月的拿地权益比例为63%,较2019年67.92%的土地储备权益比明显下降。而在5月份阳光城的新增土地建面达到171.86万平方米,总地价92亿元,权益比例进一步下降为53%。

  阳光城以持续低位的权益比大力度进入明显升温的土地市场,背后是土储捉襟见肘的无奈。

  2019年,阳光城共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1268万平方米,相较于公司全年1700万平方米的销售建面来说,阳光城的土地池子是在缩小的。事实上阳光城的土地储备并不充裕,4100万平米的土地储备仅够未来约两年左右的销售,与其他TOP50房企的动辄5年左右的销售储备相比,算比较低的储备水平。

  是什么限制了阳光城补充土地储备呢?

  过去几年,阳光城在明星经理人朱荣斌、吴建斌的带领下,践行着高周转的发展模式,而阳光城所谓的高周转指的是“资金高周转”,而非施工环节的缩短及工期的压缩。凭借着缩短资金使用时间,加快拿地和销售节奏,阳光城销售规模从2015年只有300亿元出头的规模4年间做到2019的两千亿。

  可以说阳光城在拿地并尽快预收回笼资金方面堪称极致,但施工结转方面的效率却不高,对比此前公司的存货周转率以及总资产周转率,整体的周转效率有所下降。

  资金高周转,积累大体量的合约负债的同时,也推高了公司的整体杠杆率,从而导致阳光城无法积累足够的土地储备项目。因此,阳光城的拿地情况能更为直接地决定着公司的可售货值的多少,并最终决定销售成绩,所以,阳光城的拿地自由度相对更低,有时不得不拿地,甚至是高溢价拿地。

  高溢价拿地 盈利能力进一步被压缩

  6月1日,阳光城37.54亿元竟获顺德陈村10万平米的宅地,楼面价约13720元/平米,一举跻身陈村地价第二高,仅次于万科翡翠江望13827元/平米,溢价率达100.37%。安居客显示,地块周边暂无新盘在售,二手方面则有星英半岛、时代星英御岛、万科水晶城等,放盘价1.8-1.95万/平米。 若考虑建安成本以及销售、融资、管理成本,项目的盈利前景堪忧。

  整体来看,今年1-5月楼面价/销售均价为52.14%,明显高于2019年的40.47%,而行业中不少头部房企这一比例仅为30%左右,这将明显压缩阳光城后续的盈利空间。事实上,阳光城的盈利指标一直表现很低迷,净利润率从2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%,今年一季度甚至掉至6.65%,相较于公司同规模的招商蛇口、旭辉集团、金地集团都要低。

  此外,阳光城超千亿规模债务背后的资金成本却被利息资本化隐藏起来了,近几年的资本化率都在90%左右的高位。利息成本高资本化率,也是影响公司的利润率水平重要原因之一。

  近几年,阳光城的净资产负债率是先拉到高位再逐渐下降,这也无法掩饰公司杠杆率依然高企的事实,随着近两年融资端的收紧以及销售端的不确定加大,阳光城伴随着高杠杆的资金高周转模式面临着一定的考验。